最近因工作关系，和几位物业管理者接触比较多，在越来越深入的了解后发现，认真做服务的物业管理公司并没有我们想象的那样：收了很多物业费，然后赚的盆满钵满。相反，这些优秀物业管理公司很多都是微利企业。
其实物业到底是微利，还是暴利，并不是今天文章的主要讨论内容和争议点。
今天主要想聊一下，作为纯服务行业，并且服务项目多，内容复杂，且平时因服务问题发生纠纷概率比较高的物业管理行业，在实际经营活动中都面临哪些风险，以及如何转嫁这些风险。
今天的文章主要从以下几点和大家进行探讨：
物业管理公司面临哪些风险？
物业管理责任险是什么？
实际案例
影响物管责任险费率的主要因素
如何投保
话不多说，直接进入文章正题：
物业管理公司，主要职责就是对管理区域内的建筑物及其设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序。在服务过程中，不可避免会出现以下意外情况：
电梯维护不善导致业主受伤；
水管爆裂或水管维护不当导致业主财产损失；
小区设备设置不当导致伤人；
公共场所未尽警示义务，导致业主受伤；
消防设施维护不当导致失火无法扑救；
清扫不及时或路滑导致业主滑倒受伤；
停车场车闸意外坠落；
员工误操作导致第三方人身、财产损害
…………
这些风险很多都是由于物业管理过程中的疏忽导致，一旦发生，必然引起业主索赔，物业公司如果选择风险100%自担，对于物业管理方而言，这将是一个非常大且某种意义上不可控的风险。
按照“一切皆可保”的原则，这个风险必然会有对应的保险能够转移，这个保险就是"物业管理责任险"。
投被保险人：物业管理企业
保险定义：在保险期限内，在保单明细表中列明的区域范围内，因被保险人管理上的疏忽或过失而发生意外事故，导致第三者人身伤亡或财产损失，由受害人在保险期间内首次像被保险人提出损害赔偿请求，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人按照合同约定负责赔偿。
说人话就是：物业管理公司因管理不当，导致第三方的人身或财产受损害了，受损害的第三方向物业提出索赔，这时候保险公司可以替物业管理公司承担赔偿责任。
上述定义中规定的物业区域范围：建筑区域内共有部分：包括建筑的共用部位和共用设施设备建筑的共用部位：指承重结构部位（楼盖，屋顶，梁柱，内外墙体和基础等）、外墙面，楼梯间，走廊通道，门厅，楼内车库等。共用设施设备：上下水管道、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线，共用照明，消防设施，住宅区道路，路灯，沟渠，池，井、室外停车场，游泳池，球场等。
保险责任：1、第三方人身伤亡；2、第三方财产损失；3、业主共有物业财产的损失；4、因保险事故所产生的合理且必要诉讼费。
责任限额：包括每次事故责任限额、每人责任限额和累计责任限额，由投保人与保险人在订立保险合同时协商确定。
责任免除：1、投被保险人极其代表的故意行为或重大过失；2、战争，敌对行动，军事行动，武装冲突，罢工，骚乱，暴动，恐怖活动，盗窃，抢劫；3、核辐射，核爆炸，核污染级其他放射性污染；4、地震，火山，海啸，雷击，洪水，暴雨，台风，龙卷风，暴风，雪灾，冰凌，泥石流，突发性滑坡等自然灾害，但因被保险人管理，维护不善造成灾害来临时本不应发生的损失除外；5、游泳场所内发生的第三方人身伤亡及财产损失。
案情提要：
赵某为北京市某小区业主，某人凌晨发现其屋内被水浸泡，其木制家具，酒柜等被浸泡，查找原因发现，当时暴雨，相邻房屋阳台地漏堵塞，阳台水太满，排不出去，顺着墙体流到赵某家中，造成价值元损失。赵某相邻的房屋未售出，由某物业有限公司进行管理和维护，该物业公司投保了物业管理责任险，具体保险方案是：累计赔偿限额100万，每次事故每人责任限额20万，每次事故财产损失金额5万，每次事故免赔500元或损失金额的5%，二者取高。
该损失是否可由保险公司赔偿？
责任核定：
物业公司应对其管理的未售出房屋进行日常清理和维护，上述漏水，物业公司存在管理过失，因此物业公司应对赵某的损失承担赔偿责任，故保险责任成立，保险公司可以赔偿。如果案件中的漏水阳台已售出，则应由该房屋所有人承担赔偿责任。
赔偿金额：
扣除免赔额后，赔偿金额元。
营业场所地理环境及周围情况；
区域面积，车位数，电梯数，物业营业收入；
营业内容（住宅小区，酒店，写字楼）；
以往出险情况及防损措施；
安全设施，应急抢救手段；
消防，监控是否完善，相关设备维护情况是否良好等。
不同公司投保流程略有不同，但一般均需投保人如实提供：
物业公司营业执照；
能反映真实业务情况的验标照片，验标照片及需要核实的信息：年份、面积、层数等；
是否有游乐设施、水池喷泉；
是否人车分离、多少个停车位，是地下还是地上，是否有门卫值班及监控；
外墙体情况；
多少栋楼；
多少部电梯、年检情况（如果是商场等场所、需要核实直梯和扶梯部数）等。
具体承保责任，例如累计赔偿限额，每次事故赔偿限额，每次事故财产保险赔偿限额，每次事故人身伤害赔偿限额，每次事故每人赔偿限额等均需投保人根据自身经营情况充分评估后进行设定。
以上就是物业管理责任险的基本内容。
需要注意的一点是，物业管理责任险的赔偿对象是第三方，即非物业管理者或其员工，如果物业公司员工在上班过程中发生意外（比如外墙墙皮脱落砸伤），物业责任险是不能赔偿的。
员工的人身和财产损失属于企业的用工风险，该风险需要社保中的工伤保险，或通过配置雇主责任险来进行规避和转移。
好啦，今天的内容就到这里
我是保险经纪人 珍珍
一面专业，一面温暖
希望今天的内容对你有所帮助。
END
